Çeşitli hal ve koşullar altında bir taşınmazın tapu kaydında malik olarak gerçek hak sahibinin yerine bir başkasının kayıtlı olması veya bir taşınmaz üzerinde gerçek hak sahibinin dışında bir kişinin uzun sürelerce varlık göstermesi neticesinde taşınmazın mülkiyetini kazanması gibi durumlar gittikçe daha sık karşılaşılan vakıalar haline gelmeye başlamıştır.
Ülkemizde daha ziyade taşınmazın gerçek hak sahibinin taşınmaza ve buradaki mülkiyet hakkına karşı çok uzun bir süre boyunca ilgisiz ve kayıtsız kalması, bunun yanı sıra işbu süre zarfında bahse konu taşınmazın bir başka şahıs tarafından kullanılması suretiyle gerçekleşmektedir.
Her ne kadar düşünüldüğünde "hiç kimse malını uzun süre başı boş bırakmaz" gibi bir algı oluşsa da, bilhassa yurt dışında yaşayan vatandaşlarımızın sayısının gittikçe artması ve bu vatandaşların Türkiye'de bir taşınmazı olduğundan haberinin dahi olmaması ya da vatandaşın Türkiye'de ikamet etmesine rağmen miras, bağış gibi yollardan kendisine kalan bahis konusu taşınmazdan haberinin olmaması gibi aslında neredeyse herkesin başına gelebilecek bu durum karşısında gerçek hak sahipleri haklarını aramaya niyetlendiklerinde artık çok geç kalınmış olduğu görülmektedir.
Ve son olarak tüm bunların aksine gerçek hak sahiplerinin bilgisi dahilinde olan ve hukuk ile mülkiyet hakkına tamamen aykırı olan bir işgal durumunda da mülkiyet kazanımı gerçekleşebilmektedir.
KAZANDIRICI ZAMANAŞIMI İLE MÜLKİYETİN KAZANILMASI VE ŞARTLARI NEDİR?
Kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılması, genel manası ile taşınır malların ve taşınmaz malların mülkiyetinin kazanılması hususunda dikkat edilmesi gereken konulardandır.
Hukuki bir ihtilaf boyutuna ulaşma sıklıkları göz önünde bulundurulduğunda; taşınmazların mülkiyetinin kazandırıcı zamanaşımı ile el değiştirmesi, taşınırlarda böyle bir durumun yaşanmasına kıyasla oldukça fazla gerçekleşmektedir. Bu sebeple de Kanun, taşınmazlarda kazandırıcı zamanaşımını taşınırlardakinden öncelikli ve çok daha detaylı olarak düzenlemiştir. Biz de işbu yazımıza Kanun'daki bu sıralamaya uygun olarak devam edeceğiz.
Kanun, taşınmazlarda kazandırıcı zamanaşımını "Olağan" ve "Olağanüstü" Kazandırıcı Zamanaşımı olmak üzere ikiye ayırarak düzenlemiştir.
A. Olağan Kazandırıcı Zamanaşımı, 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 712. maddesinde ifade edilmekte olup şöyle düzenlenmiştir:
"Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi,taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse,onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez."
İşbu düzenlemeye göre bir taşınmazın tapu kütüğündeki kaydında gerçek hak sahibi/sahipleri yerine hiçbir geçerli hukuki sebep olmamasına rağmen bir başkasının yazılmış olduğu durumlarda işbu kişi taşınmaz üzerindeki zilyetliğini, yani fiili hakimiyetini, iyi niyetle ve aralıksız olarak on yıl boyunca sürdürürse ve bu sürede işbu hakimiyet veya taşınmazın mülkiyeti hiçbir davaya konu edilmez ise bu halde mülkiyeti kazanacak ve işbu kazanmanın karşısında gerçek hak sahiplerinin itiraz hakları ortadan kalkacaktır.
Burada Kanun, olağan kazandırıcı zamanaşımının söz konusu olabilmesi için birtakım unsurların beraber gerçekleşmesini aramıştır. Şöyle ki;
1. Evvela olağan kazandırıcı zamanaşımı ancak tapu kütüğüne kayıtlı taşınmazlarda gündeme gelebilecek, tapu sicilinde kaydı bulunmayan bir taşınmaz olağan kazanımın konusu olamayacaktır.
2. Gerçek hak sahipleri yerine bir başkası tapu kütüğünde malik olarak görünecek ve bu kişinin malik olarak görünmesinin geçerli bir hukuki sebebi olmayacaktır.
3. Tapu kütüğünde malik olarak görünen işbu kişi taşınmazı iyi niyetle, davasız ve aralıksız bir şekilde 10 yıl boyunca sürdürecektir.
Bu üç şartın sağlanması halinde tapuda geçerli bir hukuki sebebi olmamasına rağmen malik olarak görünen kişi, yani zilyet hakkındaki işbu tapu sicili yanlışlığı ortadan kalkacak ve hiçbir yasal işleme gerek kalmaksızın zilyet artık gerçekten de malik olacaktır.
Önemle belirtilmelidir ki; zilyedin taşınmaz mülkiyetini olağan kazandırıcı zamanaşımı ile kazanması durumunda gerçek hak sahiplerinin işbu kazanıma itiraz hakları da olmayacaktır. Bunun temel gerekçesi de zilyedin, hiçbir geçerli hukuki gerekçesi olmamasına rağmen tapu kütüğünde malik olarak görünmesine olan iyi niyetli inancına dayanarak zilyetliğe devam etmiş olmasıdır. Buradaki iyi niyet, zilyedin mülkiyeti kazandığı durumda gerçek hak sahiplerinin itiraz haklarını ortadan kaldıracak kadar güçlü bir güven faktörü teşkil eder.
B. Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı ise TMK m.713'de şöyle düzenlenmiştir:
"Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmiyıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya birpayı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir."
Kanun'daki bu açıklama uyarınca zilyedin, tapuya kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız yirmi yıl boyunca malik sıfatı ile elinde bulundurması halinde kendi adına tescil talep etme hakkını kazanacağı görülmektedir.
Bu haliyle olağanüstü kazandırıcı zamanaşımının gündeme gelmesi için şu şartların birlikte oluşması gerekmektedir:
1. Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımına konu taşınmaz tapu kütüğüne kayıtlı olmamalıdır.
2. Zilyedin bu taşınmaz üzerindeki fiili hakimiyetini malik sıfatıyla kullanması, bunu da davasız ve aralıksız bir şekilde 20 yıl boyunca sürdürmesi gerekmektedir.
3. Bu iki şart sağlandıktan sonra ise zilyedin kazandığı tescil talebi hakkını mahkemeye sunması gerekmektedir.
Öte yandan Kanun, 713. maddenin 2. fıkrasında tapu kütüğüne kayıtlı olan ve fakat maliği kütükten anlaşılamayan ya da hakkında 20 yıl önce gaiplik kararı verilmiş olan taşınmazların mülkiyetinin de, bu şartların varlığı halinde, olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile kazanılabileceğini hüküm altına almıştır.
Zilyedin mülkiyeti kazanmasını tescil davasının kabulü neticesine bağlayan Kanun, işbu dava süresince mahkemenin dava konusu hakkında ilan yapacağını, bu ilanı takip eden 3 ay içerisinde itiraz edilmez ve şayet zilyet de aranan şartları haizse davayı kabul ederek tescili gerçekleştireceğini düzenlemiştir.
Son olarak belirtmek gerekir ki; Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı hükümleri uyarınca taşınmazın mülkiyetinin zilyede geçtiği tarih şartların sağlandığı tarihtir. Yani tescil için açılan davanın kabul kararı geriye etkili olarak sonuçlarını doğuracaktır. Örneğin, 1 Ocak 1990'dan itibaren taşınmazı malik sıfatıyla, aralıksız ve davasız şekilde 20 yıl boyunca kullanan zilyet, 1 Ocak 2010'da tescil davası açma hakkını kazanacaktır. Bu tarihte davayı açtığı ve yargılamanın 1 yıl sürerek kararın 1 Ocak 2011'de kesinleştiği varsayımında, her ne kadar tescil işlemleri 1 Ocak 2011'de gerçekleşse de taşınmazın mülkiyeti 1 Ocak 2010'da zilyede geçmiş olacaktır. Dolayısıyla 1 Ocak 2010 - 1 Ocak 2011 zaman aralığında taşınmazda zuhur eden her türlü durumun malik sıfatıyla muhatabı da zilyet olacaktır.
Bu haliyle olağan ve olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı arasındaki farklar şöyle sıralanabilir:
1. Olağan Kazandırıcı Zamanaşımında tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmaz söz konusu iken, Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımında tapu kütüğüne kayıtlı olmayan veya kayıtlı olup da maliki belli olmayan ya da hakkında 20 yıl önce gaiplik kararı verilmiş olan bir taşınmaz bahis konusudur.
2. Olağan Kazandırıcı Zamanaşımında zilyedin taşınmazı davasız, aralıksız, iyiniyetle ve 10 yıl boyunca zilyetliğinde bulundurması aranırken, Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımında iyiniyetle zilyetlik şartının yerine malik sıfatıyla zilyetlik geçmekte, ayrıca 10 yıl yerine 20 yıllık bir zilyetlik aranmaktadır.
3. Olağan Kazandırıcı Zamanaşımında aranan şartlar sağlandıktan sonra tescil v.b. herhangi bir başkaca talep/işlem/başvuruya gerek kalmaksızın mülkiyet zilyede geçerken, Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımında şartlar sağlandığında zilyet yalnızca tescili talep etme hakkı kazanmakta, bu hakkı kullanmadıkça, yani tescil talepli dava açıp kazanmadıkça mülkiyeti re'sen kazanmış sayılmamaktadır.
4. Olağan Kazandırıcı Zamanaşımında aranan şartlar sağlanıp mülkiyet zilyede geçtikten sonra gerçek hak sahiplerinin herhangi bir itiraz hakkı bulunmaz iken, Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımında aranan şartlar sağlanıp tescil talepli dava açılmışsa bile mahkemenin dava hakkında yaptığı ilanları takip eden 3. ayın sonuna dek gerçek hak sahipleri ve tüm ilgililerin itiraz ve taşınmazın kendi adlarına tescilini talep hakları bulunmaktadır.