Başlarken…
1. Kira sözleşmesi ile birlikte imzalattırılmak istenen taahhütnamenin yaptırımı var mıdır?
Uygulamada bugün bir ev kiralayacağınız zaman kira sözleşmesi ile aynı anda imzalanan bir de taahhütname olduğu malumunuzdur. Sözleşme ile birlikte imzalattırılmak istenen taahhütname, tahliye taahhütnamesidir. Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiraladığı evi belirli bir tarihte boşaltacağına ilişkin olarak yaptığı yazılı bir beyandır.
Ancak bu beyanın geçerli bir beyan olması için gerekli bir takım şartlar vardır. Bu şartlar;
Taahhüdün yazılı olması ve tarih içermesi şartında genel olarak bir problem yoktur. Uygulamada bu hususa dikkat edilmektedir. Sözlü bir şekilde yapılan taahhüdün geçerliliği yoktur.
Tarih ile ilgili olarak dikkat edilmesi gereken husus sözleşme tarihi ile taahhüt tarihi arasındaki süredir. Mesela kira sözleşmesiyle aynı tarihli taahhüt geçersizdir. Bu geçersizliği ortadan kaldırmak için uygulamada kira sözleşmesi imzalayacak olan kişilerden taahhütnameye ileri tarih yazılarak imza etmesi istenebilir.
Bu durumda noterden ihtarname keşide ederek belirtilen ileri tarih gelmeden imzanın geçersizliği ileri sürebilir.
Yargıtay ilk kira kontratı sona ermeden alınan tahliye taahhütlerini geçerli bulmamaktadır. Çünkü kiracının böyle bir taahhütte bulunurken iradesinin serbest olmadığını sırf beğendiği evi kiralayabilmek için bu taahhüdü imzalamak durumunda kaldığını kabul etmektedir.
Diyelim ki biraz önce belirttiğimiz şartları taşıyan geçerli bir taahhüt alındı. Buna rağmen belirtilen tarihte kiracı evi boşaltmıyor. İşte bu noktada tek başına taahhüdün kiracının evi boşaltması için yeterli olmadığını belirtmek gerekir. Bu aşamada ev sahibinin kiracıya dava açması gerekmektedir. Yani taahhüdün yaptırım gücü sanılanın aksine çok yüksek değildir. Ev sahibinin de bu davayı taahhütte belirtilen süreden itibaren 1 ay içinde açması gerekmektedir. Yapılacak yargılama sonucunda kiracı için tahliye şartları oluşmuş ise tahliye kararı verilebilir.
2. Kira sözleşmesi ile başka herhangi bir ödeme istenebilir mi?
Yeni Borçlar Kanunu’na göre kiracıdan, kira sözleşmesi ile kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme istenemeyeceği düzenlenmiştir. Yan giderlere ilişkin kanunda bir açıklık yoktur ancak örnek vermek gerekirse aidat, doğalgaz ve diğer faturalar gibi ödemeler yan giderlere örnek olarak gösterilebilir. Buradaki amaç ev sahibine göre güçsüz durumdaki kiracıyı korumaktır. Hatta kanundaki madde başlığı da kiracı aleyhine düzenleme yasağıdır.
Özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceği şeklinde kiracıyı zor durumda bırakacak hükümler geçersizdir. Prensip olarak kira sözleşmesinde kiracıya yüklenecek yükümlülükler yalnızca kira bedeli ve yan giderlerle sınırlıdır.
Bunun yanı sıra kiracıdan ödenmeyen borçları için güvence verilmesi istenebilir, kiracıdan kefil göstermesi talep edilebilir. Bunun dışındaki ödeme yükümlülükleri kiracıyı bağlamaz ve geçersizdir. Ev sahibi sözleşmeye bu yönde bir madde eklemiş olsa dahi kiracıdan geç ödeme yapması nedeniyle cezai şart talep edemez. Ayrıca kira sözleşmesi yapıldıktan sonra yeni bir düzenlemeyle de kiracı aleyhine hiçbir hüküm eklenemeyecektir.
Yaşarken…
3. Ev sahibi kira bedelinde ne kadar artış yapabilir?
Kira sözleşmesi imzalandı, sözleşmede belirtilen süre içinde yine sözleşmede belirtilen kira bedeli ev sahibine ödendi. Ancak sözleşmede belirtilen süre bitti. Şimdi kira bedeli değişecek mi?
Sorunun cevabı kira sözleşmesinde artışa göre bir hüküm olup olmamasına göre değişmektedir.
Sözleşmede kira artışı ile ilgili bir şey belirlenmemişse; kira bedelinde yapılacak yıllık artışlar, ÜFE oranları baz alınarak hesaplanmaktadır. ÜFE: üretici fiyat endeksinin kısaltmasıdır. ÜFE oranları ise her ay Türkiye İstatistik Kurumu'nun resmi internet sayfasında açıklanmaktadır.
Yeni Borçlar Kanununda yer alan hükümlere göre kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla belirlenebilir.
Eğer sözleşmede artış ile ilgili bir belirleme yapılmamış ise durum böyledir ancak hemen bütün kira sözleşmelerinde kira bedelinde artışa ilişkin bir hüküm olmaktadır. Ev sahibi ve kiracı sözleşme ile bir artış oranı belirleyebilir ancak bu artışa bir üst sınır getirilmiştir. Kira artışının üst sınırı artış oranının ÜFE artış oranını geçmemesi olarak belirlenmiştir.
4. Kiraladığınız evde problem çıktığında problemin giderilmesi için yapılacak masrafları kim ödeyecek?
Aslında konuyu her bir probleme göre ayrı ayrı değerlendirmek gerekmektedir. Çünkü problemin niteliğine göre yapılması gerekenler, harcamaları yapacak kişi değişebilmektedir. O yüzden konuyu örnekler ile anlatmak faydalı olacaktır.
Örneğin evin su boruları patladı.. su borularının patlaması halinde tadilat masrafları ev sahibi tarafından ödenmelidir.
Örneğin mevcut hali ile de kullanılabiliyor olmasına rağmen parkelerin ya da duvar kağıtlarının değiştirilmesi durumunda bu değişiklikler kiralanan evden faydalanabilmek için muhakkak gerekli harcamalar olmadığından, kiracı tarafından ödenmelidir.
Ancak evin su tesisatında yaşanan problem sebebiyle evin parkelerinin şişmesi ve kullanılamayacak hale gelmesi durumunda harcamalarını ev sahibi yapmalıdır. Burada kritik nokta kiracının kiraladığı evden faydalanabilmesini, evin kullanılabilmesini engelleyen bir problemin olup olmamasıdır.
Su basması sonucu parkelerin kullanılamayacak derecede şişmesi örneğinden devam edersek; öncelikle kiracının durumu ev sahibine gecikmeksizin bildirmesi gerekmektedir. Kanunda sırf bu bildirime özel bir düzenleme mevcuttur. Eğer kiracı kendisinin yapmak zorunda olmadığı harcama gerektiren durumları ev sahibine derhal bildirmez ise gecikmeden doğan zararları kendisinin ödemesi gerekecektir.
Kiracı ev sahibine gerekli tadilatı belirteceği süre içinde yaptırmasını talep etmesi akabinde ev sahibi tadilatı yaptırmaz ise kiracı tadilatı yaptırarak ilgili harcamayı kira bedelinden düşebilir. Burada ileride konunun bir uyuşmazlık yaratması ihtimali ile hareket ederek harcamaların belgelendirilerek saklanması ispat kolaylığı açısından gerekmektedir.
Eğer evde meydana gelen problem evin kullanımını önemli ölçüde kısıtlayan, engelleyen bir problem ise bu durum önemli ayıp olarak adlandırılır ve önemli ayıp hallerinde bırakın harcamaları ev sahibinin yapmasını kiracı sözleşmeyi fesih dahi edebilir.
Kötü kullanım sebebiyle ortaya çıkan problemlerde ise ilgili problemin giderilmesine yönelik yapılan harcamaları kiracı ödemelidir.
5. Aidat borcunu kiraya veren mi kiracı mı ödeyecektir?
Aidat borcunu kiracı ödemekle yükümlüdür. Ancak aidat borcundan kiracı ile birlikte ev sahibi de sorumludur.
Kat Mülkiyeti Yasasının 20. maddesinde kat maliklerinin her birinin aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça katılmakla yükümlü olduğu giderler iki gruba ayrılmıştır:
(a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerinden eşit olarak; (personel giderleri)
(b) Ana gayrimenkulün isletme yönetimi ile ilgili sair tüm giderlerden de arsa payı oranında sorumluluk esası getirilmiştir.
Aidat ödemesi genel olarak bu iki grubu birden kapsayan ödemeler olarak karşımıza çıkar. Kat malikinin payına düşen gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından onun bağımsız bölümünde kira sözleşmesine dayanarak oturan kiracı da o kat maliki ile müteselsilen yani birlikte sorumlu ise de, kiracının sorumluluğu kat malikine ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, bağımsız bölümde bu sıfatla oturduğu sürece geçerlidir. Dolayısıyla kiracı aidatı kira sözleşmesi süresince kira bedeliyle sınırlı olarak ödemekle yükümlüdür. Ancak aidat borcu kiracı tarafından ödenmezse müteselsil sorumlu olan ev sahibi borcu öder. Bu durumda ev sahibi kiracıya rücu edebilir yani kiracıdan ödediği aidat miktarını talep edebilir.
6. Kiracı kiralanan şey üzerinde değişiklik veya yenilik yapılabilir mi?
Kiracı kiralanan şey üzerinde değişiklik ve/veya yenilik yapmak istiyorsa kiraya verenin rızasını almalıdır. Kiraya verenin rızasını almak koşuluyla kiralananda yenilik ve değişiklik yapılabilir. Aralarında yazılı bir anlaşma olmadıkça kiraya veren ev sahibi, kiracıdan kiralananı değişiklik yapılmadan önceki haliyle geri isteyemez. Kiracı da yazılı bir anlaşma olmadıkça kiralananda yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez. Eğer kiracının yaptığı değişiklikler zorunlu değişiklikler ise; kiraya veren yapmaktan kurtulduğu giderleri (örneğin su borusunun patlaması) kira bedelinden indirmek zorundadır.
7. Kira alacağımızın ödenmemesi durumunda ne gibi yollara başvurabiliriz?
Öncelikle kira bedelinin hangi tarihte ödeneceği sözleşmede açık ve net bir şekilde yazılmalıdır. Çünkü Kanun genel olarak güçsüz olarak gördüğü kiracıyı koruyucu hükümler getirdiğinden bu konuda ev sahibi zor durumda kalabilir.
Kiracı, belirlenen ödeme tarihi geldiğinde kira bedelini ödeme borcunu yerine getirmezse, ev sahibi kiracıya yazılı olarak bir ihtarname ile süre verir, bu sürede de ödeme yapılmaması durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
Verilen sürenin dolmasının ardından borcunu ödemeyen kiracıya ikinci bir ihtarname gönderilebilir. İkinci haklı ihtarnameye rağmen ödeme yapılmazsa kanun ev sahibine artık tahliye hakkı veriyor. Yani bir kira dönemi içinde gönderdiğiniz iki ihtara karşılık borç ödenmiyorsa yasal olarak evin tahliyesini isteyebiliyorsunuz.
Kiracının kirayı ödememesi durumunda başvurulabilecek bir diğer yol ise ihtarname keşide etmeden icra takibi başlatmaktır. İcra dairesi yoluyla borçluya ödeme emri gönderiliyor. Bu ödeme emrinin gönderilmesinden sonra kiracının 30 gün içinde borcunu ödemesi gerekiyor. Kiracı bu 30 gün içinde borcunu ödemezse ev sahibinin yine yasal olarak tahliye talebi söz konusu oluyor. Ev sahibi tekrar icra dairesine gidip kiracının borcunu ödemediğini evin tahliyesini istediğini belirtiyor.
Eğer kiracının borcunu ödememesi mücbir bir sebebe dayanmıyorsa kanunen evin tahliyesi ve borcun tahsili isteniyor. Tahliye davası Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacaktır. Açılan tahliye davasında ev sahibi, aynı zamanda kiracıdan temerrüt faizi ve kira sözleşmesinin ortadan kalkması nedeniyle bir zararı varsa bunun tazminini de isteyebilecektir.
8. Ev sahibi en fazla ne kadar depozito isteyebilir ve çıkarken depozito geri alınabilir mi?
Depozito da kiracı açısından külfet olarak görülen bir başka bedeldir. 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren yeni Borçlar Kanunu uyarınca kiracıya bir güvence verme borcu getirilmişse de bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Bu kural konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerlidir.
Depozitonun amacı ve fonksiyonu, ev sahibinin alacaklarına karşılık bir güvence teşkil etmesidir. Bunun dışında ev sahibi açısından bir sermaye veya kredi işlevi görme amacı yoktur. Kira depozitosu sözleşme ile herhangi bir alacağa özgülenmediği sürece ev sahibinin kira sözleşmesinden kaynaklanan her türlü alacağını temin için verilmiş sayılır. Yani depozito kiracının borç bırakması veya demirbaşlara zarar vermesi durumunda anlam kazanacaktır.
Bu durumda depozitonun akıbetinin tartışılması hususunda önemli olan nokta kira sözleşmesinin bitiminden önce taşınmazın tahliyesinin haklı bir sebebe dayanıp dayanmamasıdır. Eğer evin erken tahliyesi kiracı açısından haklı bir sebebe dayanıyorsa depozitoyu talep etme hakkı vardır. Haklı sebebe dayanarak ihtar süresinde ev sahibine bildirimde bulunan ve anahtar teslimini zamanında yapan kiracıya ev sahibi, depozitoyu vermekle yükümlüdür. Ancak kiracı herhangi bir haklı sebebe dayanmadan evi kira sözleşmesinin bitiminden önce tahliye etmişse, kiracının ev sahibine borcu gündeme gelir. Öyle ki kiracı haklı bir sebep olmadan evi erken tahliye etmişse kira sözleşmesinin bitimine kadarki kira bedellerini ödemekle yükümlüdür. Ev sahibi kalan kira alacaklarını depozitodan mahsup edebilir. Bu durumda depozitoyu verme yükümlülüğü bulunmaz.
9. Kiralanan taşınmazın aile konutu olarak kullanılması durumu hukuki olarak bir özellik arz eder mi? Ederse bu ne şekilde olur?
Aile konutu, yasal evlilik birliği içinde eşlerin birlikte seçtikleri, aile yaşamlarını sürdürmek için bir yaşam merkezi haline getirdikleri, barınmaya elverişli yerdir. Kiralanan taşınmazın aile konutu olarak kullanılması durumu hukuki olarak eşlerin hukuki işlem yapma özgürlüğü ve diğer eşin rızası ile bu özgürlüğe getirilen sınırlamalar açısından özellik arz eder.
Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, sözleşmeyi feshedebilmek için eşinin açık rızasını almak zorundadır. Aksi halde sözleşmeyi feshedemez. Ancak bu rızanın alınması çeşitli sebeplerden mümkün olmazsa, örneğin diğer eş şehir/yurt dışındaysa veya herhangi bir sağlık sorunu dolayısıyla rıza verecek durumda değilse ya da eş rıza vermekten haklı bir sebep olmaksızın kaçınıyorsa, hakime başvurulabilir. Aynı zamanda kiracı olmayan eş, kiralayana bildirimde bulunmak suretiyle kira sözleşmesinin tarafı olabilir. Bu durumda kiraya veren fesih bildirimi ve fesih sürelerini kiracı olan eşe ve sonradan taraf haline gelen eşe ayrı ayrı bildirmekle yükümlüdür.
10. Kiraladığım taşınmazı başkasına kiraya verebilir miyim?
Kiracı kiraladığı taşınmazı kural olarak bir başkasına kiraya verebilir, bu mümkündür. Ancak koşul, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamaktır. Bu koşul altında kiralananı tamamen veya kısmen bir başkasına kiraya vermek mümkündür. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiralananı bir başkasına kiraya vermek için kiraya verenden yazılı bir izin almak zorundadır.
Burada dikkat edilmesi gereken husus ikinci kira ilişkisinde yani alt kirada kiralananın kullanım amacının ne doğrultuda olduğudur. Alt kiracı kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde ilk kira ilişkisindeki kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya karşı da kullanabilir..Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.
11. Bankaya yatırılan kira bedelinin makbuzu kiranın ödendiğine dair geçerli bir kanıt olabilir mi?
Kira bedeli kiracı tarafından kiraya verenin, emlakçının ya da muhatap olan herhangi bir kimsenin banka hesabına yatırılabilir. Banka hesabına kira bedelini yatırmak da geçerli bir ödeme şeklidir.Ancak bu ödeme yapılırken ‘kira bedeli’ olduğuna dair bir notun/başlığın eklenmesi gerekmektedir. Aksi halde kişinin banka hesabına yapılan ödeme kişiye olan borcun ödenmesi şeklinde kabul edilir ve kira bedelinin halen ödenmediği kabul edilir.’Kira bedeli’ ibaresi eklenerek yapılan ödemenin makbuzu kira bedelinin ödendiğine dair yeterli bir kanıt teşkil eder.
Biterken…
12. Kira sözleşmesinin feshedilmesi ne şekilde olur? Yazılı olmak zorunda mıdır?
Fesih bildiriminin gerçekleşmesi için tek taraflı irade beyanı yeterlidir. Bu demek oluyor ki bir sözleşmeyi feshedebilmek için karşı tarafın rızası aranmaz. Kira ilişkilerinde de durum böyledir.
Bunun yanı sıra kira sözleşmelerinin feshedilmesini Türk Borçlar Kanunu iki şekilde ele almıştır. Bunlardan ilki olağan fesih, ikincisi ise olağanüstü fesihtir. Olağan feshe göre belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri kira sözleşmesini yasal fesih süresine uymak koşuluyla sona erdirebilir. fesih süresine uymadan kiracı tarafından sözleşme feshedilirse; kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Bu bakımdan sözleşme süresi dolmadan taşınmazdan çıkmak isteyen kiracının fesih sürelerine uyarak hareket etmesi önemlidir.
Kiracının süresinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Yargıtay uygulaması doğrultusunda evinden çıkmak isteyen kiracının bedel ödemeye devam etmemesi için yerine yeni kiracı bulması tavsiye edilebilir.
Olağanüstü feshe göre ise taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir (örneğin kiracının ölümü veya iflası durumunda).
Fesih bildirimi konut ve çatılı işyeri kiralarının sözleşmelerini sona erdirmeye yönelik ise, yazılı olmak zorundadır. Bunun dışındaki kiralarda fesih bildiriminin yazılı olması bir zorunluluk değildir. Ancak ispat kolaylığı açısından yazılı bildirimde bulunulması tavsiye edilir
13. Kiracının ölümü halinde kira sözleşmesinin akıbeti ne olur?
Kira sözleşmesi niteliği bakımdan şahsi bir sözleşmedir. Bu sebeple sadece taraflar arasında ileri sürülebilir. Kira sözleşmesinin üçüncü kişileri etkilediği tek hal tapu siciline kuvvetlendirilmiş şahsi hak olarak şerh verilmiş olması halidir. Ancak kuvvetlendirilmiş şahsi hak olarak tapuya şerh verilmesi kira sözleşmesine ayni hak niteliği kazandırmaz.
Türk Borçlar Kanununa kira sözleşmesine sona ermesine ilişkin 333. Maddesine göre: Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler. 356.maddesine göre de: Ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.